收购 +安排融资

客户案例研究

斯塔克街公寓,2011年收购- $1,466,000. 2022世界杯下注收益安排收购融资. 客户仍然拥有该物业,截至2020年12月的估计价值- 2美元.700万年.


斯塔克街公寓 (13台)

时间轴: 2011年至今

接触类型: 收购 & 安排融资

2022世界杯下注收益作用: 买方代理,抵押贷款经纪人

投资者现金/资本: ~ 425000美元(现金)

客户: 克林顿L

投资者关注的焦点

截至2011年:客户的兴趣是通过重新配置目前投资于股票市场的额外资金(资本),并购买另一种可产生收益的投资物业,继续实现资产类别多样化. 客户是被动投资者, 因此,合适的物业要么需要最少的主动业主管理,要么可以由第三方物业管理公司有效管理. 更新/优质零售(单 & 多租户)和公寓是可能的目标房产类型.


约定的目标

重新分配目前投资于股票市场的资金,并购买另一种可产生收益的投资物业. 目标价格区间为100万美元至1美元.75M.

过程

2011年4月至6月期间,许多房产都进行了财务和实物筛选. 最初的候选名单包括3 -3套公寓, 一个多租户的零售物业和一些高收入的度假租赁. 在最初的候选名单上,我们没有达成任何协议. 

机会(最终获得的财产)

一个开发商拥有的共管公寓项目错过了市场(直到2008年才完工),现在只有少数临时租户和许多空置/新建单元. 开发商希望“等待”市场,并最终将单个单元作为公寓出售(价值约为200美元),000 + / -). 然而,基础贷款机构向开发商施加压力,要求其清算. 开发商勉强同意将其作为共管公寓楼出售. 要价远低于单个共管公寓单位销售的预期金额, 但是,出售一套接近一半空置的公寓大楼仍然面临挑战. 但, 租满后(按市场租金计算), 房产的价值将立即比标价高出20%以上(即使是公寓)。.

所面临的挑战

由于这是一个不良的公寓大楼(在上市时间的空置率是38.4%),任何传统贷款机构的融资都将无法获得保障. 因此, 投资者购买所需的现金数额将相当可观, 对许多私人投资者来说,这是不可能的. 和, 让事情变得更有挑战性, 现有贷款金额超过任何合理的当前市场销售价格. 任何交易都需要贷款人的批准(和放行).

执行

购买 & 销售协议已签署,并有必要的条款(包括贷款人的释放). 双方还详细说明了租赁条款和时间表. 合同语言是这样的,如果卖方未能在PSA的截止日期前这样做,我们的客户将有权参与租赁,以确保所需的租户. 合同的措辞使得“不情愿”的卖方很难故意终止自己的交易.

结果(获得的财产)

经过漫长而艰苦的合同期(6月21日至11月15日),这笔交易完成了. 最终成交价为146.6万美元. 估价为165万美元. 截至2月, 2012年,该物业已全部出租(按市场租金计算),每月收取的租金从8美元增加到8美元,675(6月, 2011) to $14,459(2月, 2012). 根据目前的市值率,建议价值为1,775,000美元+- (2/2012). 这些数字说明了一切.

2022世界杯下注收益评论


虽然这样的机会时有发生, 这种水平的即时股权(资本)收益也不可能实现. 然而, 我们从中学到的是,只要有适当且经验丰富的指导,即使市场上的大多数人经常错过,我们也可以发现(并利用)这些机会. 这处房产在RMLS上清楚地列出了. 仍然, 它就在那里, 主要是因为销售方案中有一些漏洞,需要花费一些时间和精力来填补这些空白.

注:截至12月, 2020年,同一投资者仍然拥有该房产, 估计当前价值约为2美元.从2012年146.6万美元的原始购买价格上涨了700万美元.

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