清单代理 -2022世界杯开户

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清单代理

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(卖方地产代理)

以市场最高的价格出售一套收入型房产，需要的不仅仅是张贴一份漂亮的营销宣传册，上面写着预估的收入/支出数据，然后等着电话响起.

我们的销售过程

多年来，我们的经验表明，很少有业主真正了解，即使是“几千美元”的净营业收入支持，也会对销售时的收入-房产估值产生影响. 让我们来看看Realty Yield鼓励所有卖家在“推出”待售房产之前都要经历的一步一步的方法和过程. 然后，让我们看一个执行我们推荐流程的真实示例.

步骤1

物业预售评估

剂的作用

分析租金滚动，财务状况 & 物理问题
量化实施建议的价值

卖方的角色

提供2022世界杯下注收益经营财务
与不动产产量一起完成实物检验

这包括财务和实物两部分.

财务因素包括:当前租金与潜在市场/全额租金, 当前其他收入与潜在收入之比, 当前的运营费用负荷与最优和任何“容易/短期”的增值机会(例如实施公用事业账单返还计划)之间的对比，这些机会可以在出售前应用.

物理组件将包括所有“低成本”的美学项目(油漆), 景观, 小修理, 标志, 照明(外部), 垃圾 & 碎片

(外观)和所有/最轻微的单元缺陷(磨损的地板覆盖物), 没有电器, 油漆, 等.).

通常情况下(除非所有者是全职的专业投资者和活跃的资产经理), 有一个“财务”和“实物”项目的清单，谨慎的业主应该在公开市场上做广告之前解决. 此外，其中许多项目往往需要几个月的时间来纠正/实现.

不幸的是，太多的卖家在决定出售之前没有得到分析的好处.

步骤2

售前的策略 &

行动计划

剂的作用

草案,直接 & 管理售前行动计划 & 时间轴

卖方的角色

提供输入 & 批准预售计划 & 时间轴

现实是，开始涨房租, 实施公用事业账单返还计划, 收取停车位收入, 过渡到第三方R&在改善的财务结果反映在经营报表上之前，我们需要一段时间才能找到供应商并确定所需维修的清单.

Realty Yield将与您一起起草书面计划和时间表，并参与

这个过程的执行和管理. 我们一直都在这么做.

Realty Yield并不是那种为了完成交易和赚取佣金而催促你进入市场的经纪人. 事实上，在很多情况下，我们强烈建议恰恰相反. 直接问我们的客户，他们会证实这是真的.

步骤3

定价 & 提供备忘录

剂的作用

确定当前/新属性值 & 建议的价格
准备发售备忘录

卖方的角色

批准上市价格及发售备忘录

为了给房产合理定价，我们将编制一份同类可比销售额的清单, 执行我们自己的估值分析, 回顾最近对类似房产的评估, 审查当前的待售竞争，并考虑任何增值/上升机会, 哪个标的房产可以供得起买家.

定价应该从一开始就进行. We don’t "buy" listings; in other words we won’t tell you your property is worth more than it really is just to get a listing, 然后要求你降低价格，因为“市场变了”.

你会从一开始就得到一个诚实的估价. 我们鼓励卖家像买家一样思考. 如果你连自己的房产都不买，那别人怎么会买呢? 同样，如果您想与我们合作，就需要市场顶级但现实的初始定价.

然后，Realty Yield将准备发售备忘录(营销包). 我们的营销材料是多年经验的结晶，我们知道什么能给我们的卖家带来结果，什么不能. 但是，不要相信我们的话.

根据LoopNet(互联网上排名第一的商业投资2022世界杯下注上市网站)的分析, 我们的列表始终位于访问量(点击量)最高的前5%。. 数字不会说谎.

我们的营销方案非常专注于明确区分您的房产(为什么买家应该投资)。, 目标支持, 引人注目的财务/投资回报指标. 是的, 我们还适当地提供了高质量照片的代表性样本, 租金比较数据, 销售比较数据, 市场/子市场和人口统计信息, 地图, 等.

所有卖家在保留经纪人的营销材料之前，都应该要求看一下样品. 我们期待与您分享我们的故事.

步骤4

市场营销 & 广告

剂的作用

通过所有可用的通道暴露属性

卖方的角色

如适用，将物业经营中的任何重大变化通知物业收益

最大限度地曝光并没有坏处. 显然，有资格的潜在买家越多，ipo就越好. 我们利用以下所有渠道:

商业地产上市网站(LoopNet), 展示/主演, CIMLS, 商业来源, VerticalEmail, RMLS, 待售公寓, 更多的…)

经纪人社区
联络其他投资性2022世界杯下注的主要业主
当前2022世界杯下注收益客户
中高净值个人从其他资产类别重新配置资本

步骤5

达成协议

剂的作用

评估/合资格买家
谈判价格 & PSA条款
通过关闭来管理流程

卖方的角色

批准买方、价格和合同条款
在买方尽职调查期间支持2022世界杯下注收益

并非所有买家/投资者都是平等的. 情况下, 动机, 买家体验, 销售经纪人的专业知识都是“选择”合适买家的因素. 我们的经验将在这里带来巨大的回报，几乎可以消除错误的开始.

协商/维持最终商定的销售价格, 当基础工作做好后，哪一种接近全价的价格更容易上市. 因为我们支持我们的上市和定价与客观, 可验证的数据, 大的价格让步不是我们的客户/卖家必须处理的事情.

话虽如此，谈判是每笔交易的一部分. 所有的经纪人/销售人员都说他们是谈判专家, 我们可以用二十多年来的真实世界的结果来支持这一点, 问问我们的客户!

我们已经代理了价值超过5亿美元的2022世界杯下注交易. 经验是无可替代的.

我们为上市代理服务带来的另一个关键增值部分是，我们还代理商业/公寓抵押贷款(大多数买家需要/想要的融资)。. 交易失败的主要原因是融资. 这不会发生在我们身上. 我们毫无疑问地知道有哪些贷款是可用的, 什么数额可以借，哪些买家将能够确保融资. 在很多情况下，我们最终会为买家提供融资, 这对每个人来说都是双赢的.

底线是，根据我们的经验，一旦房产签订合同，很少会出现销售失败的情况.

2022世界杯下注经纪

视图事务

公寓/商业融资

视图事务

1031交换

视图事务

例子

典型的30单元公寓楼

这包括财务和实物两部分.

目前收取的租金平均为1美元,每个月400美元，等于504美元,每年收取的租金收入.
当前其他年度收入(滞纳金- 1美元),800, 洗衣- $3,600, 泊车- 0元, 存储- $0, 租户水电费报销- $9,600, 所有其他(0美元)等于15美元,每年000.
当期营业费用(税金), 保险, 公用事业公司, 维护, 专业管理, 所有其他)等于205美元,每年000.

因此，当前年度净营业收入(所有收入减去营业费用)= 314,000美元

假设市值率为5.50%，这相当于当前价值约5,700,000美元

在审查该物业的租金名册后, 操作财务, 最新市场数据和物业管理报告, 它被确定为:

租金可以涨到平均1美元,550 /件, 等于558美元,每年租金收入(+$54,000过电流).
新的“其他收入”可以通过额外的停车位收费产生(10个车位x每月50美元= 6美元),000元/年)，并将公用事业帐单退回金额提高到目前每个单位/月60元的市场标准(30 × 60元/月= 21元),每年600). 这相当于每年27,600美元的“其他收入”总额(比当前收入多12,600美元)。.
可以在以下方面减少运营费用:
公用事业(垃圾)通过将容器数量从3个减少到2个. 每年节省- 4000美元
更有效地利用第三方分包商进行维修 & 维护. 每年节省- 6000美元
轻微的物理外观缺陷似乎对驾车查询的数量和优质新租户的申请产生了负面影响. 此外，现有租户认为业主没有充分维护物业. 因此，Realty Yield建议清洁景观，强力清洗 & 重条带化停车场.

执行上述协议的财务后果(出售前), 给卖主, 怎么说都不为过. 根据上述措施，预计可能增加的销售价格如下: